VADEMECUM COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
LA VENDITA
La vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa (o il trasferimento di un diritto) dietro il corrispettivo di un prezzo.
Da tale elementare, ma precisa definizione, possiamo subito dedurre la necessaria presenza di due soggetti: il venditore e l'acquirente sui quali la legge fa gravare precise obbligazioni.
Per il venditore l'obbligazione principale è quella di consegnare la cosa venduta al compratore e, per quest'ultimo quella di pagare il prezzo pattuito.
Diversamente da quanto ci si immagina, si diventa proprietari non quando si paga il prezzo o quando il bene venga consegnato, ma quando il contratto è regolarmente concluso. Per la vendita di un immobile ciò accade se il contratto è redatto per scritto, firmato ed è completo, cioè indica senza possibilità di dubbi sia il prezzo, sia l’immobile, sia gli altri patti; quel che non è scritto nel contratto, magari perché pattuito a voce, non ha alcun valore.
Inoltre, altre norme prevedono che gli atti relativi agli immobili vengano trascritti, cioè inseriti in speciali registri immobiliari nei quali è annotata la proprietà degli immobili. E' attraverso questi registri, tenuti
presso quelle che comunemente vengono chiamate Conservatorie dei Registri Immobiliari, che si risale all'appartenenza degli immobili.
Per poter inserire i dati in questi Registri
è necessario un atto notarile; occorre sempre verificare che l’immobile che deve essere venduto possa essere negoziato (accertarsi che chi vende sia veramente il proprietario e che sull’immobile non gravino ipoteche o altre formalità pregiudizievoli e che l’oggetto di vendita sia in regola sotto il profilo edilizio e risulti dotato di certificazione energetica.
LA PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO
La ricerca di un acquirente per l'immobile da vendere, magari al prezzo sperato, non è sempre facile, così come non sempre è facile trovare, spesso incalzati dalla fretta, una adeguata sistemazione abitativa.
Gli agenti immobiliari mettono in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza però essere legati ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza. Se l'affare è concluso per effetto del suo intervento, il mediatore ha diritto alla provvigione pattuita.
Il mediatore ha inoltre diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite, anche se l'affare non è stato concluso.
L’ agente immobiliare per svolgere legittimamente la sua attività deve essere iscritto presso la Camera di Commercio. Chi non è iscritto non ha diritto ad alcuna provvigione!
Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare che possono influire sulla conclusione dello stesso.
Una seria agenzia immobiliare, di solito, esegue già delle ispezioni ipotecarie e catastali sull'immobile, si procura i titoli di proprietà dello stesso e le relative planimetrie, verifica la regolarità edilizia e l'eventuale pendenza di condoni: fatto ciò, nel momento in cui l'Agenzia conduce le parti a stipulare un contratto preliminare si sarà rivelata un prezioso anello di raccordo tra le parti ed il Notaio ai fini della successiva predisposizione del
contratto definitivo.
Aggiungiamo che un recente provvedimento normativo ha oggi reso responsabili in solido con le parti anche i mediatori per ciò che attiene il versamento dei tributi dovuti in relazione ai preliminari conclusi con il loro intervento, con ciò ulteriormente sensibilizzandone l'operato. Spesso il mediatore svolge anche preziose attività accessorie:
- effettuazione della stima dell'immobile;
- reperimento in Comune delle concessioni edilizie;
- predisposizione di preliminari o "proposte di acquisto"
- consegna al Notaio di tutti i documenti necessari per la stipula.
Per questo è importante rivolgersi solo a professionisti seri ed iscritti presso le Camere di Commercio.
La proposta irrevocabile di acquisto è il primo documento che normalmente si sottoscrive presso l'Agenzia,
quando si desidera concludere la trattativa: la "PROPOSTA IRREVOCABILE" ad acquistare è l'impegno a concludere il contratto, che deve contenere il prezzo e le eventuali altre condizioni proposte, e un termine alla scadenza del quale la proposta perde di efficacia.
L’indicazione “irrevocabile” impedisce di cambiare idea prima della scadenza del termine indicato.
Attenzione! Nel caso in cui il venditore firmi per accettazione, si forma un vero e proprio preliminare, soggetto all'obbligo di registrazione.
PRELIMINARE
E' un vero contratto in cui le parti si impegnano reciprocamente ad addivenire al rogito, che contiene oltre al prezzo anche tutti i patti accessori relativi alla vendita: si badi, con il preliminare non si acquista nulla ma solo si promette di vendere e di comprare nel futuro.
Chi, dopo il preliminare, non intende procedere alla vendita, può vedersi chiamato in giudizio perché sia il giudice a trasferire l’immobile oppure può perdere la caparra versata o dover restituire il doppio di quella ricevuta.
Vediamo le differenze.
Il preliminare impegna le parti che lo hanno firmato, ma non può essere fatto valere nei confronti dei terzi. Ciò significa che di fatto l’immobile può essere venduto a terzi nonostante il contratto, sebbene si tratti di comportamento illegittimo che comporta la necessità di risarcire i danni. Ancora: i creditori del proprietario possono pignorare il bene o iscrivere ipoteca, se questo non paga i propri debiti, senza che ciò possa essere evitato in alcun modo. Inoltre in caso di fallimento del proprietario, cosa che purtroppo talora accade, non si riuscirà a recuperare praticamente alcuna somma sugli acconti versati. Infine, in caso di acconti pagati al momento della sottoscrizione, non c'è nessuna garanzia effettiva di restituzione qualora il promittente venditore fallisca o... scappi con i soldi. Il preliminare per scrittura privata non autenticata è sempre e comunque soggetto all'obbligo di registrazione, entro il termine di venti giorni da quando è stato sottoscritto. Sconta l'imposta di bollo, l'imposta fissa di registro (Euro 168), oltre che l'imposta di registro dello 0,50% sulla caparra, e del 3% sugli acconti di prezzo percepiti alla firma del preliminare.
L'imposta riscossa sulla caparra e sugli acconti viene però recuperata scontandola dall'imposta di registro che si paga al rogito (se però la vendita è soggetto ad IVA gli acconti di prezzo sono soggetti a tale imposta mentre l'imposta di registro per la caparra non è recuperabile)
PRELIMINARE DI IMMOBILE DA COSTRUIRE
Qualora si acquisti da un'impresa una casa in corso di costruzione, una recente legge prevede particolari garanzie a favore del privato che firma il preliminare: -l'obbligo del costruttore di consegnare una fideiussione bancaria o assicurativa (o rilasciata da una società finanziaria iscritta ad un apposito Albo) a garanzia di tutte le somme che il promissario acquirente paghi prima del rogito;
- un contenuto del preliminare molto dettagliato che prevede l'allegazione degli elaborati di progetto della casa e delle parti comuni, nonché di tutti i
capitolati relativi alla costruzione;
- l'obbligo per il costruttore di consegnare all'acquirente, al momento del
rogito, una polizza assicurativa decennale (c.d. garanzia del costruttore)
IL ROGITO
Il rogito è l'atto notarile con il quale avviene il trasferimento della proprietà in capo all'acquirente.
Con il rogito, invece, si realizza il momento traslativo della proprietà: la proprietà passa dal venditore al compratore con tutte le relative conseguenze giuridiche e fiscali.
DOCUMENTAZIONE PER IL ROGITO NOTARILE
A) DOCUMENTI RELATIVI AI SOGGETTI:
- documenti d'identità (e permesso di soggiorno per cittadini extracomunitari) e C.F. e certificato di libertà di stato libero o estratto per riassunto dell'atto di matrimonio: sarà più facile l'inserimento di dati precisi nell'atto e la verifica del regime patrimoniale di coniugi, spesso indispensabile per una corretta intestazione dei beni;
B) DOCUMENTI RELATIVI AGLI ATTI PRECEDENTI:
- atto di provenienza (con cui l'immobile è stato acquistato, oppure denuncia di successione) per verificare attuazioni particolari da riportare nell'atto e per avere un punto di partenza per i controlli ipo-catastali; - le eventuali convenzioni edilizie: non sempre il loro testo integrale risulta in conservatoria;
C) DOCUMENTI RELATIVI AGLI IMMOBILI:
- planimetria catastale (raffigurazione grafica degli immobili come risultante al catasto): la planimetria deve corrispondere allo stato attuale dell'immobile; - titoli abilitativi alla costruzione: licenze, DIA, permesso di costruire, varianti, condoni, abitabilità e agibilità, progetti allegati a dette concessioni.
Esse sono particolarmente rilevanti perché l'esistenza di abusi comporta sanzioni, da lievi ammende fino a multe elevate e obbligo di demolizione in caso di abusi totali (case costruite senza licenza o gravi difformità eseguite rispetto al progetto originario).
D) Attestato certificazione energetica
Rilasciato dal tecnico abilitato nel quale vengono riportate tutte le caratteristiche dell’immobile venduto.
E) Pagamenti:
Estremi dei mezzi di pagamento assegni o bonifici con cui è stato pagato il prezzo.
L'OBBLIGO DI DICHIARARE IL PREZZO VERO.
E' sbagliato ritenere che si possa stare tranquilli dichiarando un prezzo inferiore a quello vero, purché esso superi il valore catastale.
Oggi infatti per quasi tutte le compravendite (e in particolare per le vendite soggette ad IVA di case) L'Agenzia delle Entrate può effettuare sempre accertamenti di valore, anche se si è dichiarato "il valore catastale".
Inoltre, se per acquistare la casa si chiede un finanziamento, la somma presa a mutuo dalla banca è considerata "valore normale dell'immobile" a fini fiscali.
Si consideri poi che nelle vendite "non soggette a iva" (principalmente quelle tra privati) la tassazione è calcolata sul valore catastale dell'immobile a condizione che si dichiari il prezzo vero.
ALTERNATIVITA' IVA/REGISTRO
Ogni atto è soggetto al pagamento di alcune imposte, in particolare, le principali (e più gravose) sono l' IVA e/o l'imposta di registro.
Sono soggette ad IVA le vendite di case da parte del costruttore che rivenda entro quattro anni dal momento in cui ha terminato la costruzione o ristrutturazione.
Negli altri casi la vendita di abitazioni è soggetta ad imposta di registro.
L'IVA
L'IVA si deve pagare direttamente al venditore/costruttore.
E' calcolata sul prezzo di vendita.
Le aliquote applicate:
- con agevolazioni prima casa: 4%
- senza agevolazioni prima casa: 10%
Quando l'atto è soggetto ad IVA, sconta anche tre imposte fisse: di registro, ipotecarie e catastali (Euro 168 x 3), il cui importo deve essere consegnato al notaio che le verserà in sede di registrazione.
L'IMPOSTA DI REGISTRO
L'imposta di registro è prevista quando l'atto non è soggetto ad iva, e deve essere versata al Notaio al momento del rogito.
In virtù di una recente normativa, detta del "prezzo - valore", che consente di eliminare l'evasione fiscale, l'imposta di
registro si applica non sul prezzo dichiarato in atto, ma sul valore catastale dell'immobile (che a sua volta si ottiene moltiplicando la rendita catastale per determinati coefficienti: 115,5 se trattasi di prima casa ovvero 126 negli altri casi).
Pertanto è possibile dichiarare interamente il prezzo convenuto senza avere nessun aggravio fiscale, perchè l'imposta sarà sempre riscossa sul valore catastale.
Aliquote applicate:
- con agevolazioni prima casa: del 3% di imposta di registro, oltre a due tasse fisse (Euro 168 x 2) ipo-catastali;
- senza agevolazioni prima casa: 7% registro, 2% ipotecaria e 1% catastale.
AGEVOLAZIONI PRIMA CASA
Le agevolazioni prima casa spettano solo quando ricorrano i seguenti
presupposti:
- la casa non sia da considerarsi "di lusso" secondo particolari criteri (fissati da un D.M. del 1969), tra i quali spicca principalmente la superficie, che non deve essere superiore a 240 mq.;
- non si abbiano altre case in proprietà esclusiva, o in comproprietà con il coniuge, nel Comune ove si acquista la casa, e non si siano acquistati altri immobili, o quote o diritti reali sugli stessi, con le agevolazioni prima casa (anche in altre parti del territorio italiano);
- si risieda nel Comune ove si acquista la casa, oppure si dichiari di volervi trasferire la residenza entro 18 mesi, oppure la casa si trovi nel luogo ove si svolge la propria attività lavorativa; questo presupposto non serve se si è cittadini italiani emigrati all'estero o se si è appartenenti al personale in servizio permanente presso le forze armate o alle forze di polizia.
PLUSVALENZA
Il privato che vende una casa può realizzare una plusvalenza tassabile. La plusvalenza si realizza quando l'immobile è venduto ad una somma superiore al prezzo di acquisto sommato alle spese.
La plusvalenza non è tassabile quando:
- sono trascorsi cinque anni dall'acquisto;
- l'acquisto è avvenuto per successione o donazione (salvo casi particolari); - la casa è stata adibita a residenza principale per la maggior parte del periodo di possesso: quindi se si vende una casa entro due anni dall'acquisto, non si paga alcuna plusvalenza se la casa era stata adibita a residenza per più di un anno.
Come si paga la plusvalenza? Deve essere denunciata nella dichiarazione dei redditi; oppure è possibile scegliere di pagare direttamente al rogito, l'imposta sostitutiva del 20% sulla plusvalenza realizzata, facendone espressa richiesta nell'atto.
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