ADEMPIMENTI FISCALI DELL’AMMINISTRATORE CONDOMINIALE

Il condominio assolve alla funzione di sostituto di imposta già dal 1998, ai sensi dell’art. 23, comma 1, del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600,  e come tale è tenuto al pagamento delle imposte sui redditi, in luogo di altri soggetti con obbligo di rivalsa (addebitando, cioè, la relativa imposta al soggetto stesso).
Secondo le leggi tributarie, infatti, è sostituto d’imposta “chi in forza di disposizioni di legge è obbligato al pagamento di imposte in luogo di altri, per fatti o situazioni a questi riferibili ed anche a titolo di acconto”.
La circolare della Agenzia delle Entrate n. 204 del 6 novembre 2000,  ha evidenziato come, in relazione alla diversa terminologia utilizzata dal legislatore, nell'ambito delle disposizioni concernenti i condomìni, il testo definitivo, dell’art. 23 D.P.R. 600/1973, individua il condominio quale sostituto d'imposta e non l'amministratore di condominio, come originariamente proposto.
Pertanto, va chiarito che soggetto obbligato ad effettuare le ritenute d'acconto, ai sensi del  D.P.R.  n. 600 del 1973, è il condominio in quanto tale. Infatti, avendo assunto la qualifica di sostituto d'imposta, sarà tenuto ad effettuare le ritenute di acconto ogniqualvolta corrisponda compensi, in denaro o in natura, soggetti alle ritenute stesse. Ciò avviene, ad esempio, in caso di corresponsione di somme o valori che costituiscono redditi di lavoro dipendente, come quelli pagati al portiere dello stabile o all'incaricato della pulizia, se quest'ultimo intrattiene un rapporto di lavoro dipendente, ovvero in caso di pagamenti di somme o valori che sono, invece, da qualificare come redditi di lavoro autonomo, come quelli pagati all'amministratore del condominio stesso, anche se a titolo di rimborso forfetario di spese, o in caso di corresponsione di somme o valori qualificabili come redditi diversi ai sensi dell'articolo 81 del T.U.I.R. (D.P.R. 22.12.1986, n. 917).
Il vero e proprio sostituto di imposta è, dunque, il condominio e non l’amministratore condominiale, ciò vuol dire che ciascun proprietario è responsabile in solido ossia è soggetto, in caso di mancato pagamento, alla pretesa del Fisco per l’intero. Sarà poi, il singolo condomino ad esercitare il diritto di rivalsa sugli altri.
In particolare, l’assolvimento degli obblighi di ritenuta quale sostituto di imposta competono: 
 

• al condominio;
• al supercondominio;
• al condominio parziale.

Questi detengono un proprio codice fiscale, pertanto sono autonomamente responsabili nei confronti del Fisco, pur in presenza di un amministratore che ne assume la legale responsabilità.
Infatti, nel caso di condominio con numero di condomini inferiore a quattro, non essendo obbligatoria la nomina dell’amministratore, ciascun condomino potrà provvedere agli adempimenti di sostituto di imposta.
Il supercondominio si configura nell’ambito di un complesso immobiliare composto da più edifici caratterizzato dalla presenza di beni, servizi ed aree comuni (Cass. Civ. sez. II, 18 aprile 2005, n. 8066).
Il condominio parziale si presenta quando, per oggettive caratteristiche funzionali, un bene è destinato al servizio e/o godimento di una parte soltanto dell’edificio (Cass. Civ. sez. II, 28 aprile 2004, n. 8136).
Il condominio dovrà, quindi, effettuare la ritenuta d’acconto su compensi corrisposti ai professionisti, ai lavoratori dipendenti e all’amministratore e non solo, in quanto con la Legge
Finanziaria 2007 è stata introdotta l’obbligatorietà di una nuova ritenuta d’acconto sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere e servizi.
L’art. 1, comma 43, della Legge finanziaria 2007 (Legge 24 dicembre 2006, n. 296) ha introdotto il nuovo art. 25 ter nel D.P.R. n. 600/1973 che disciplina un ulteriore obbligo per il condominio come sostituto d’imposta. La succitata disposizione di legge recita nel seguente modo: “1. Il condominio quale sostituto di imposta opera all'atto del pagamento una ritenuta del 4 per cento a titolo di acconto dell'imposta sul reddito dovuta dal percipiente, con obbligo di rivalsa, sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, anche se rese a terzi o nell'interesse di terzi, effettuate nell'esercizio di impresa. 2. La ritenuta di cui al comma 1 è operata anche se i corrispettivi sono qualificabili come redditi diversi ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera i), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917.
Dal 2007, dunque, il condominio (in persona dell’amministratore di condominio) quale sostituto di imposta deve operare una ritenuta sui corrispettivi dovuti per le prestazioni relative a contratti di appalto di opere e servizi, anche se rese a terzi o nell’interesse di terzi, effettuate nell’esercizio di impresa.
La nuova norma è, dunque, rivolta al condominio quale sostituto di imposta, cosicchè sono da considerarsi valide, come specificato dalla circolare n. 7 del 7 febbraio 2007, le precisazioni già fornite dall’Agenzia delle Entrate con circolare n. 204 del 6 novembre 2000.
Dall’esame letterale della disposizione di legge di cui all’art. 25 ter D.P.R. 600/1973, si dovrebbe ritenere che il nuovo obbligo di ritenuta riguardi le sole prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, rese da soggetti nell’esercizio di impresa anche non abituale.
Siffatta interpretazione, però, non è stata confermata dalla Agenzia delle Entrate (circolare 7 febbraio 2007, n. 7), la quale ha esteso l’ambito oggettivo di applicazione della norma anche alle prestazioni convenute in contratti d’opera in generale e, in particolare, nei contratti che comportano l’assunzione di un’obbligazione avente ad oggetto la realizzazione di un’opera o di un servizio senza vincolo di subordinazione e con rischio da parte dell’impresa.
Il contratto di appalto, disciplinato dall’art. 1655 cod. civ., è il contratto con cui una parte si assume, con organizzazione di mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo di denaro.
Il contratto d’opera, disciplinato dall’art. 2222 cod. civ., è il contratto tramite il quale una persona si obbliga a compiere un’opera o un servizio verso un corrispettivo impiegando prevalentemente il lavoro proprio.
L’elemento di discrimine tra i due contratti è rappresentato dall’impiego dell’organizzazione imprenditoriale per l’appaltatore, diversamente dal prestatore d’opera, che per conseguire il risultato prestabilito investe prevalentemente il proprio lavoro.
La circolare dell’Agenzia delle Entrate 7 febbraio 2007, n. 7 fornisce una tesi estensiva, argomentando dal fatto che l’obbligo di ritenuta sia previsto anche alle prestazioni di impresa abituale. Conseguentemente,  a decorrere dal 1° gennaio 2007 devono ritenersi assoggettati a ritenuta tutte le prestazioni di manutenzioni e di ristrutturazione, nonché tutti i servizi resi in regime di impresa, indipendentemente dalla circostanza che la forma contrattuale stipulata sia contratto d’appalto o d’opera.
Prima dell’entrata in vigore della succitata legge, le prestazioni inerenti alla manutenzione dell’ascensore o alla pulizia delle scale erano affidate a ditte, il cui corrispettivo veniva regolarmente fatturato. In questi casi, l’amministratore non doveva fare altro che comunicare, annualmente, all’anagrafe tributaria l’ammontare delle prestazioni e i dati del fornitore.
Oggi, in virtù dell’art. 25 ter cit. si devono ritenere assoggettabili a ritenuta le seguenti prestazioni:

• manutenzioni murarie, idrauliche, elettriche;
• imbiancature, opere da fabbro;
• pulizia, spurgo, disinfestazione;
• manutenzione ascensori, sistema antincendio, giardino, piscine od altri impianti sportivi condominiali, cancelli automatici, apparecchi citofonici e video, sistemi di sorveglianza, antenne.;
• manutenzione e conduzione centrali termiche, autoclave;
• servizi postali pubblici e privati;
• servizio di verifica degli impianti ascensore ed elettrico resi da imprese quali organismo notificato.

 Ai sensi della circolare n. 7/E/2007 sono esclusi, invece, dall’applicazione della ritenuta i corrispettivi dovuti in dipendenza di:

• contratti di somministrazione di energia elettrica, acqua, gas e simili, di assicurazione di trasporto e di deposito (sono inclusi invece i corrispettivi corrisposti in base a contratto di servizio energia);
• forniture di beni con posa in opera, qualora la posa in opera assuma funzione accessoria rispetto alla cessione del bene;
• prestazioni d’opera riconducibili ad attività di lavoro autonomo anche occasionale ( ad esempio prestazioni rese da architetti, ingegneri e geometri), già soggette alla ritenuta del 20%.
• prestazioni rese da persone fisiche che si avvalgono del regime fiscale agevolato per le nuove iniziative produttive imprenditoriali disciplinato dall’art. 13 della Legge 23 dicembre 2000, n. 388, purchè il condominio acquisisca agli atti la prescritta dichiarazione prevista dai provvedimenti di attuazione del citato articolo.

Particolarmente importante è la prestazione di gestione della centrale termica, il cui corrispettivo deve essere assoggettato a ritenuta se comprensivo, oltre che dell’erogazione del combustibile (gasolio o altro materiale) anche della manutenzione e conduzione (generalmente con assunzione della qualifica di terzo responsabile), in base ai c.d. contratti di servizio di energia o calore , in quanto può essere considerato un contratto di somministrazione, ma si qualifica come contratto di servizio.
La ritenuta del 4% deve essere operata, anche, sui corrispettivi delle prestazioni di opera e servizi rese da soggetti non residenti, qualora siano rilevanti nel territorio dello Stato, ai sensi dell’art. 23 del D.P.R. n. 917/1986, nonché sui corrispettivi pagati alle stabili organizzazioni di soggetti non residenti.
La ritenuta prevista dall’art. 25 ter cit., a titolo di acconto nella misura pari al 4%, deve essere operata a decorrere dal 1° gennaio 2007, all’atto del pagamento dei corrispettivi dovuti ai prestatori d’opera o di servizio, a prescindere dall’assolvimento o meno dell’obbligo di emettere fattura ovvero a prescindere dall’indicazione in fattura della ritenuta medesima.
Essa è operata anche se i corrispettivi sono qualificabili come redditi diversi, in quanto riscossi nell’esercizio di un’attività commerciale occasionale.
La ritenuta, in ogni caso, non deve tenere conto dell’Iva, ma va applicata al compenso pattuito al netto dell’imposta indiretta.
Tutte le fatture emesse nel 2006 o in anni precedenti e pagate dopo l’entrata in vigore della Legge Finanziaria 2007 sono di conseguenza soggette alla ritenuta.
Per quanto attiene il versamento della ritenuta, ex art. 25 ter cit., si applica la disciplina in materia di riscossione, pertanto la ritenuta deve essere versata entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata operata ovvero si è proceduto al pagamento del corrispettivo.
Il versamento può essere eseguito direttamente al concessionario, ai sensi dell’art. 3, comma 1, n. 1, del D.P.R. n. 602/1973, oppure con versamento unitario o compensazione, ai sensi dell’art. 17, del D.Lgs. 9.07.1997, n. 241, tramite modello F24, compilando la sezione Erario, con anno di riferimento quello a cui si riferiscono le ritenute.
Per siffatta tipologia di versamento, con la risoluzione dell’Agenzia delle Entrate 5 febbraio 2007, n. 19, sono stati istituiti il codice 1019 (percipiente del compenso soggetto IRPEF) e 1020 (percipiente del compenso soggetto IRES).
In ordine al limite minimo di versamento, non sono state fornite indicazioni né dall’Amministrazione finanziaria né dallo stesso Legislatore, quindi la ritenuta dovrà essere applicata anche per un importo irrisorio, non potendo ricorrere all’esclusione prevista per i compensi inferiori alle 25,82 euro disposta dall’art. 25 del D.P.R. N. 600/1973.
In sostanza, la ritenuta del 4% andrà operata sulle fatture relative a contratti di appalto e d’opera di qualsiasi importo nel seguente modo:

Dall'obbligo di effettuare la ritenuta discende quello di presentare la dichiarazione dei sostituti d'imposta e la certificazione unica.
Ed infatti, le ritenute operate nel corso dell’anno dall’amministratore di condominio, che opera per nome e per conto del condominio, devono essere dichiarate nel Mod.770.
Inoltre, l’amministratore deve rilasciare apposite certificazioni da trasmettere ai percipienti, attestanti l’ammontare delle somme corrisposte e l’ammontare delle ritenute operate e versate all’Erario.
Dall'1.1.1998 gli amministratori di condominio sono obbligati a comunicare annualmente l'ammontare dei beni e dei servizi acquistati dal condominio e i dati identificativi dei relativi fornitori.
La circolare n. 7/E/2007 fornisce alcune precisazioni relative all’obbligo di dichiarazione in capo al condominio - amministratore. Precisamente, l’obbligo di dichiarazione non esonerebbe il condominio dall’onere di comunicare all’Anagrafe tributaria l’elenco dei fornitori, per mezzo della presentazione del quadro AC, il quale deve essere allegato dall’amministratore all’interno della propria dichiarazione dei redditi.
Tuttavia, la portata di siffatto obbligo dichiarativo è fortemente contenuta, in virtù del fatto che i fornitori assoggettati a ritenuta alla fonte inclusi, cioè quelli soggetti alla ritenuta del 4% non debbono essere riportati nel quadro dichiarativo.
Dal 1 luglio 2010 però è stata introdotta una novità per quei bonifici relativi al pagamento di imprese e professionisti erogati per le ristrutturazioni soggette al beneficio fiscale della detrazione 36% o per gli interventi soggetti alla detrazione del 55%. La novità consiste nel fatto che i pagamenti sono soggetti a ritenuta a titolo di acconto ma la ritenuta non è  a cura del condominio ma della banca ricevente il pagamento nella misura del 10% (inizialmente e fino al 5 luglio 2011, dal 6 luglio 2011 la misura della ritenuta è il 4%).
Dal 1 luglio 2010, quindi, questi fornitori sono tornati ad essere indicati nel quadro AC del modello UNICO dell’amministratore in quanto non assoggettati a ritenuta da parte del condominio.
dott. Marco Spera